10·15대책 이후, 무주택자는 어떻게 움직여야 할까?

10·15대책 이후, 무주택자는 어떻게 움직여야 할까?

집값은 왜 안 떨어지고, 전세만 오를까?


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10·15 부동산 대책 이후 시장이 예상과 다르게 흘러가고 있습니다. 거래절벽과 전세난이라는 이중고가 현실화되며, 실수요자들이 더 큰 혼란에 빠지고 있는데요. 집값은 기대만큼 떨어지지 않았고, 전세가격은 오히려 치솟고 있습니다. 현금부자만 웃고 있는 시장 속에서, 무주택자들은 어떤 전략을 세워야 할까요? 오늘은 실질적인 방향성과 함께 무주택자 대응 전략을 짚어봅니다.

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대출 막히고 갭투자도 불가…무주택자만 소외

이번 대책으로 LTV 40%, 스트레스 DSR 등 규제가 대폭 강화되며 대출이 어려워졌습니다. 그나마 실수요자들이 사용하던 갭투자 전략도 사실상 불가능해졌습니다.

결국, 자금력이 부족한 무주택자들은 시장 진입 자체가 어려워졌고, 그 틈에 현금부자 중심의 거래가 활발해지는 아이러니한 상황이 발생하고 있습니다.


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거래는 얼어붙고 전세는 치솟는다…'전세대란' 예고

조정대상지역 지정과 토지거래허가구역 확대는 매수 심리를 급격히 위축시켰습니다. 매물은 줄었고, 그로 인해 매매시장보단 전세시장으로 수요가 몰리고 있죠. 여기에 입주 물량 감소까지 겹치며 전세대란 우려가 커지고 있습니다.

특히 갱신청구권으로 인해 유통 가능한 전세물량까지 감소하면서, 서울과 수도권 전세시장은 더 큰 압박을 받고 있습니다.


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집값은 왜 안 떨어질까? ‘고점 횡보’의 덫

많은 무주택자들이 집값 하락을 기다리고 있지만, 시장은 좀처럼 하락세로 돌아서지 않고 있습니다. 오히려 강남 등 상급지에선 토지거래허가제로 인해 매도 물량 자체가 잠기며 ‘매물 잠김’ 현상이 나타나고 있습니다.

이처럼 매도도 매수도 어려운 상황에서는 금매물도 사라지고, 거래량은 줄지만 가격은 유지되는 고점 횡보 흐름이 이어질 수밖에 없습니다.


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지금은 ‘매수 타이밍’ 아니다…기회 준비 기간

오윤섭 대표는 무주택자들에게 “지금은 기회를 준비하는 시기”라고 조언합니다. 대출이 막히고 시장의 불확실성이 큰 상황에서, 무리한 매수보다는 전세를 유지하며 전략적으로 준비하는 것이 현명하다는 설명입니다.

특히 토지거래허가제 외 지역의 저가 아파트나 분양권 매수 등은 실거주 기반을 마련할 수 있는 현실적인 대안이 될 수 있습니다.


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2026~2027년, 매매가 다시 오를 가능성?

전문가들은 2026년 이후 전세대란과 입주 물량 부족이 맞물리며 다시금 매매가 상승세가 시작될 가능성을 경고합니다. 특히 전세의 안정적 확보가 어려워질 경우, 실거주 수요는 다시 매매로 쏠릴 수밖에 없기 때문입니다.

미리 기반을 마련해둔 사람만이 그 시기에 반사이익을 얻을 수 있겠죠.


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분양권? 중저가 아파트? 실거주 목적에만 집중

무주택자에게 지금 필요한 건 ‘투자’가 아니라 ‘실거주 기반 마련’입니다. 실수요 목적의 분양권, 중저가 아파트, 특히 감정가 15억 이하의 비토허제 지역 등은 여전히 기회로 남아 있습니다.

그렇다고 무리한 레버리지보다는, 가능한 대출 범위 내에서 입주권을 확보하는 전략이 더 안전합니다.


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‘전세살이만’은 오히려 독이 될 수 있다

가장 나쁜 선택은 아무것도 하지 않는 것입니다. 무작정 전월세에만 의존하거나, 계속해서 하락만을 기다리는 전략은 오히려 실기할 수 있습니다. 2028년까지 입주물량이 줄어들 예정이기에, 지금은 ‘진입 시점을 준비하는 구간’으로 받아들여야 합니다.


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부동산 시장 동향 요약표

구분 현 상황 요약 대응 전략

매매시장 거래절벽, 고점 유지 무리한 진입보단 관망 필요
전세시장 수요 폭증, 물량 부족 전세 유지하며 전략적 준비
대출 환경 LTV 40%, 스트레스 DSR 등 규제 강화 가능한 범위 내 분양권 확보 시도
향후 전망 2026~2027년 매매가 반등 가능성 실거주 기반 마련이 중요



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무주택자의 전략 정리

시기 전략 요약

현재~2025 관망, 전세 유지, 비규제 저가 아파트 탐색
2026~2027 분양권, 입주권 등 실거주 진입 기회 활용
2028 이후 전세난 심화 및 매매가 상승 가능성 주목



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